토지는 지목에 따라 원형지와 조성지로 구분되며
개발행위허가 대상인지 여부가 결정된다
들어가며
토지투자에 경험이 있다는 투자자들도 토지개발과 관련해서 원형지와 조성지를 명확하게 구분하는 경우가 많지 않다. 그저 원형지는 아직 개발이 되어있지 않는 농지 같은 것들이고, 조성지는 개발이 완료된 택지같은 종류들로 알고 있는 것이 전부이다.
물론 개념적으로 틀린말은 아니지만, 원형지와 조성지는 2가지 관점으로 더 명확하게 구분 가능하다. 토지 개발자라면 단순 명확하게 설명할 수 있을 정도는 이해는 하고 있어야 겠다. 이런 것들이 하나하나 기본이 되어서 토지전문가의 길로 가게 되는 것 아니겠는가?
이 글을 통해 알게 되는 것
이 글을 읽고나면 토지지목이 개발행위허가와 어떤 관계가 있는지, 그리고 평소 애매했던 개발여부에 따른 원형지와 조성지의 개념들이 명확히 정리될 것이다.
[1] 토지는 그 지목과 개발여부에 따라 원형지(원형토지)와 조성지(조성토지)로 구분한다.
[2] 토지지목 전,답,과,목,임 5가지는 원형지, 토지개발이 되어있지 않아서 개발행위허가 대상이다.
[3] 그외 21가지 지목은 조성지로써 개발행위허가 없이도 건축 가능한 토지라는 것이 핵심 포인트.
글의 내용은 의사결정용이 아닌 단순한 참고용으로 사용하시고, 글과 관련된 문의사항에 대해서는 덧글을 통해 가능한 부분에 대해 선별적으로 답변 드립니다.
토지지목별 개발허가필요성과 개발여부에 따라 원형지와 조성지를 구분해 본다
토지의 신분증이라 불리는 토지대장에 표기되는 토지지목 28개에 대한 개념과 사례 그리고 표기법 등에 대한 개념적인 내용은 다른 글에서 별도로 다뤄보기로 한다. 이 글에서는 28개의 토지지목을 큰 그룹 구분해서 알아보고, 국토계획법상 개발행위허가와는 어떤 관계가 있는지를 알아봄으로써 원형지와 조성지를 구분해 보도록 한다.
토지지목
토지가 현재 사용되고 있는 실제용도를 구분하는 토지지목은 28개로 나뉘며, “전.답.과“는 논과 밭 그리고 과수원으로써 농지법의 적용을 받는 “농지”를 의미하고, “목“은 초지법 적용받는 목장용지 그리고 “임“은 산지관리법의 적용을 받는 등 지목별로 각각 적용을 받는 법규가 다르다.
그외 광.염.대 / 장*.학.차*.주 / 창.도.철.제 / 천*.구.유.양 / 수.공.체.원* / 종.사.묘.잡가 있다. 이중 토지개발자로써 대표적으로 관심 갖어야 할 것들은 “대, 공장, 주차장, 주유소, 창고, 도로, 하천, 구거, 공원, 묘지, 잡종지“인 11개의 지목이다.
<참고> 지목은 토지의 지적공부 중, 토지대장과 임야대장 그리고 지적도와 임야도에 표기되는데. 용도의 첫글자(두문자)를 표기하는게 일반적이지만, 주차장, 공장용지, 하천, 유원지는 두번째 글자(차문자)로 표기된다.
※ 토지지목에 대해서는 오늘 글을 이해하기 위한 정도로만 정리 해 본다. 우리사이트의 토지지목 종류 총정리“편을 참고하자.
토지형질변경을 위한 개발행위허가
건축하고 물건 쌓아두고 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할하는 토지 개발행위를 하려는 경우에는 토지 소재지의 지자체(시.군.구)에 개발행위 사전에 허가를 받아야 한다. 개발허가는 “건축을 위한 토지의 형질변경”을 허가한다는 의미다. 개발허가는 건축허가와는 별개로 선행하는 허가사항이며, 토목공사가 완료되는 경우 건축을 하기 위해 건축허가도 받아야 한다.
개발행위허가를 이해하기 쉽게 이야기 해 보면? “토지의 형질을 변경(성토,절토,정지,경계구조물작업 등)하는 토목공사를 허락하는데 그 허가하는 내용은 OO건축물의 건축에 한한다”는 의미로 이해하면 되겠다.
※ 토지 개발행위에 대해서도 오늘 글을 이해하기 위한 정도로만 정리 해 본다. 국토계획법상 개발행위허가와 관련해서는 정리할 내용이 무궁무진하다 다른 글에서 시리즈로 자세히 다뤄보기로 한다.
원형지 vs 조성지
원형지는 원래의 형태 그대로의 토지, 조성지는 건축을 위해 부지로 조성된 토지를 말한다. 다르게 말하면 개발행위(형질변경 등 토목공사)가 필요한 토지를 원형지라 하는 것이고, 이미 조성되어 있기 때문에 개발하는 과정이 불필요한 토지가 조성지인 것이다.
우리가 주변에서 보더라도 원형지는 어떤 것들인지 감이 온다. 농사짓는 농지나 산림으로 사용되는 산지 그리고 목장용지들이다. 지목으로 보면 전.답.과.목.임 이렇게 5가지가 원형지다. 그외의 지목들은 조성지라고 보는 것이다.
개발행위허가 필요 여부
결국 원형지에 주택, 상가, 공장 등 건축물 건축을 위해서는 개발행위허가가 반드시 선행되어야 한다. 다만, 조성지는 개발행위허가 없이도 바로 건축허가를 통해 건축이 가능하다. 다만, 원형지든 조성지든 토목공사가 필요한 형세라면 개발행위허가와는 무관하게 토지형질 등 토지개발비용은 동일하게 소요된다는 것도 고려되어야 한다.
(tip) 개발행위허가는 실제 형질변경이 필요한 토지의 형세와는 무관하다. 지목이 원형지인 경우에 한해 개발행위허가가 의무사항이라는 점을 이해하는 것이 중요하겠다.
FAQ
질문에 대한 지목은 원형지 그데로 “임”이며 대지(지목 대와는 다름)다. 원형지에 토목공사를 완료한 상태라고 해서 지목이 “대”로 변경되는 것은 아니다. 지목변경은 건축물이 준공된 상태에서 지목변경신청을 해야 하는데. 공장을 지었다면 실제 용도에 따라 지목이 “장”, 주택을 지었다면 지목이 “대”로 변경되는 것이다.
아니다, 지목이 원형지(전.답.과.목.임)인 경우만 개발행위허가를 받아야 하는 대상이다. 2미터 성토는 개발행위허가 대상이지만 잡종지는 원형지 지목이 아닌, 조성지의 지목이다. 그렇게 때문에, 성토등 토목공사는 개발행위허가 없이도 진행하면 된다.
마치며
- 원형지 지목은 전.답.과.목.임
- 원형지는 개발행위(토목공사)가 필요하다
- 원형지는 개발행위 허가가 필요하다
- 조성지 지목은 원형지 지목이 아닌 것으로 보면 된다
- 조성지는 개발행위(토목공사)가 필요할 수 있다
- 조성지는 개발행위 허가는 불필요하다.
토지의 기본인 지목에 대해 간단하게 알아보았고, 개발행위허가가 필요한 것은 어떤 지목이며 그 지목들을 어떻게 분류하고 어떤 용어로 불리우는지 알아 보았다.
토지를 매수하기 전, 개발행위 허가가 필요한지 여부는 기본적으로 지목을 보고 판단을 해야 한다. 이것은 가장 기본중의 기본일 것이다.
토지기본지식 관련 자세한 내용은 여기 더보기